FINANZIERUNGSRECHNER
Cashflow einer Immobilie als Kapitalanlage
Alle Werte werden lokal in deinem Browser berechnet — nichts wird gespeichert oder übertragen. Trage links die Eckdaten des Objekts ein, rechts siehst du den monatlichen Cashflow vor und nach Steuern.
Beratung gewünscht?Objekt & Finanzierung
Objektdaten
Kaufpreis & Finanzierung
Mieteinnahmen & laufende Kosten
Richtwert: ca. 10–15 €/m² und Jahr.
Richtwert: ca. 3% der Kaltmiete pro Jahr.
Abschreibung (AfA) & Steuer
Vereinfachte Annahme: zu versteuerndes Einkommen ≈ Bruttogehalt (ohne Werbungskosten, Sonderausgaben etc.).
Automatisch aus dem Bruttojahresgehalt berechnet (Grundtarif 2026) — hier jederzeit manuell überschreibbar.
Ergebnis — monatlich
Cashflow vor Steuern
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Cashflow nach Steuern
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Darlehensrate (Zins+Tilgung)
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Steuerl. Ergebnis p.a.
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Eigenkapitalrendite
EK-Rendite vor Steuern
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EK-Rendite nach Steuern
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Steueroptimierende Hinweise
- Fremdkapitalanteil hoch halten. Nur die Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht. Wer mit wenig Eigenkapital finanziert, zahlt mehr Zinsen — das senkt zwar den Cashflow vor Steuern, erhöht aber den steuerlichen Verlust und damit die Steuererstattung, besonders bei hohem Grenzsteuersatz.
- Anfangstilgung niedrig ansetzen. Eine niedrige Tilgung verbessert zwar nicht direkt die Steuer, hält aber den monatlichen Kapitaldienst niedrig — sinnvoll, wenn Liquidität wichtiger ist als schnelle Entschuldung.
- Kaufpreisaufteilung Gebäude/Grundstück maximieren. AfA gibt es nur auf den Gebäudeanteil. Eine plausible, im Kaufvertrag festgelegte oder gutachterlich gestützte hohe Gebäudequote erhöht die jährliche Abschreibung spürbar.
- AfA-Satz prüfen. Bei Neubauten mit Bauantrag ab 2023 sind 3% linear oder 5% degressiv (§7 Abs. 5a EStG, seit Wachstumschancengesetz 2024) statt der üblichen 2% möglich. Für neu geschaffenen Mietwohnraum kommt ggf. zusätzlich die Sonderabschreibung nach §7b EStG (bis zu 5%/Jahr für 4 Jahre) hinzu — kombiniert bis zu ~10% p.a. Prüfe konkrete Fristen und Baukostengrenzen mit einem Steuerberater.
- Einbauten separat abschreiben. Einbauküche, Möbel oder technische Anlagen haben kürzere Nutzungsdauern als das Gebäude und lassen sich getrennt und schneller abschreiben, statt in der Gebäude-AfA unterzugehen.
- Weitere Werbungskosten nicht vergessen. Fahrtkosten zur Immobilie, Kontoführungsgebühren, Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Disagio), Steuerberatungskosten für die Anlage V und Verwaltungskosten mindern zusätzlich die Steuerlast.
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten. Renovierungen in den ersten drei Jahren nach Kauf gelten steuerlich als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ (und müssen über die AfA verteilt werden), sobald sie 15% der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) überschreiten. Bei größerer Eigenleistung mit Freunden zählen nur die Materialkosten — das kann helfen, unter dieser Grenze zu bleiben.
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